大和証券オフィス投資法人 <8976> は、東京主要5区（千代田?中央?港?新宿?渋谷区）に重点投資するオフィス特化型のREIT。40?50億円程度の中型ビルを中心に取得してポートフォリオの安定化を図っている。同REITを運用する大和リアル?エステート?アセット?マネジメントの取締役財務部長の植田陽二氏（写真＝左）と財務部シニア?マネージャーの辻雅雄氏に、
REITの特徴と運用方針について聞いた。
――REITの特徴について
植田 東京の主要5区に重点投資するオフィス特化型ファンド。主要5区は、物件の流動性が高く、かつ、賃料水準が底堅い。「新宿マインズタワー」がポートフォリオの半分を占め、ウエイトが少し高すぎると思っているので、今後は、物件価格で40?50億円程度のBクラスのオフィスビ グッチ バッグ 新作
ルに投資をし、新宿マインズタワーの好不調による影響が受けにくい構成にしていきたいと考えている。
Bクラスビルとは、賃貸可能面積が2，000?30，000平方メートルと当社では定義しており、リスクが限定されている物件を厳選して組み入れていくことで、安定的にキャッシュフローが入ってくるようにしていきたい。
――現在の運用環境は？
植田 オフィスビルの賃料は、全般的に下落傾向にあるので、Bクラスビルにもその影響は及んでいる。ただ、今春くらいからは下落に歯止めがかかり、テナントの動きも落ち着いてきた。また、稼働率は回復しつつある。全体に賃料が下落して値ごろ感が出てきているところだ。立地の優位なところから、回復傾向がでている。
一方、新宿マイン
ズタワーは、超高層物件で、物件価格も1000億円を超える大型ビルだ。他の物件とは、大きく違う。賃料の下げ圧力も早めにきて、2010年1月に主要テナントの退去により稼働率が73．3％になったが、1年くらいかけて100％稼動にもっていこうとしているところだ。2010年11月末の稼働率は91％程度に回復する見込みだ。
――当面の運用方針は？
植田 トリーバーチ
借入比率が低い状況にあるので、借り入れ余力を生かして、継続的に物件取得を進めていきたいと考えている。LTV（有利子負債比率＝有利子負債総額÷取得価格合計）が、多くのREITが50％程度にあるところを、30％に満たない水準にある。当面、LTV目標を35％としているが、中長期的には40?50％程度に高めて、借り入れ等を増やすことによって物件を取得し、資産 シャネル 財布 メンズ
規模を拡大していきたい。
LTVを引き上げていくことができるところに、成長のポテンシャルが高いと思っている。証券会社グループとして、資金調達に関わる投資家のネットワークはグローバルにある。借り入れや投資法人債の発行、また、公募増資など、調達手段が充実している強みを生かして機動的に実施していきたい。
当面は、年間で300 シャネル 長財布
億円程度の資産を積み上げていきたいと考えている。
――2010年9月に投資法人名を現名称に変更し、併せて組み入れビルの名前をDaiwaにして大和証券グループを前面に押し立てているが。
植田 大和証券グループの信用力と安心感を提供したい。テナントに安心して長く居ていただけるビルにする。証券会社は、いろいろな企業のお客さまと長きにわ
たる関係を築くことが本分だ。2009年7月にREITを引き継いだ当時は、テナントの不安感もあったので、「お互いの信頼関係の中で、長い関係を築きましょう」と、テナントを一軒一軒回って、方針を説明して回った。
――証券会社グループがスポンサーであるREITとしての特徴は？
植田 不動産開発で優位にある大手不動産会社とは違う土壌で戦って
いる。まずは、マーケットから物件を厳選取得することに徹している。現実的に200?300億円クラスのビルはマーケットに出回っていないので、新規の物件取得は中堅ビルに特化している。また、スポンサーが開発した物件をREITに組み入れるというビジネスモデルではないので、利益相反がなく、透明性を重視しているという点は強調できる。
また、証券会
社グループとしての特徴は営業力にある。売主、テナント、投資家などに営業力がある。売り物は待っていても出てこないので、不動産オーナーに営業をして物件を購入する。また、テナントを誘致するための営業力を発揮するなど、地道な努力を重ねている。
――具体的には？
辻 たとえば、東京?中央区にあるDaiwa小伝馬町ビルは、2010年5月期に
大口テナントが退去して想定稼働率が62．2％に低下したが、賃料水準や立地の良さをアピールして5月末に稼働率を86．8％に高め、11月末には100％のメドがたった。同じように、東京?品川区のDaiwa品川Northビルでも、テナントの退去に伴い内覧会を開催し、テナント候補の要望に柔軟に対応することで、2010年11月末には96．6％の稼働率が見込まれる。
今の市場では物件が派手に動く状況にはない。稼働率が低い物件は、賃貸仲介会社や物件管理会社と連携しつつ、テナント誘致活動を強化。また、大規模なリニューアルを行うことなどによって稼働率を高め、ポートフォリオ全体での収益力アップを図っている。（編集担当：風間浩）
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